L’expression de “ruée vers l’or” (Gold Rush) s’est développée à la fin du 19ème siècle après la découverte d’or à Sutter’s Mill en Californie. C’est un moment charnière pour l’Etat qui vient tout juste de passer sous contrôle américain. Une période ou beaucoup de gens vivent dans une forte incertitude économique avec des dizaines de milliers de personnes prêtes à quitter leur habitudes dans l’espoir d’un enrichissement rapide. Un mouvement collectif frénétique vers une ressource rare.
Depuis 2022, l'immobilier est également dans une période de forte incertitude, et des dizaines de sociétés se jettent alors sur les mêmes ressources rares. Et il y a bien une classe d’actifs qui vaut plus cher que l’or aujourd’hui : les hôtels parisiens. Sur les 1 500 hôtels parisiens, il y a en moyenne moins de 30 transactions “murs et fonds” par an. Au même moment, des dizaines de sociétés, d’opérateurs revendiquent une transformation de leur modèle historique vers l'hôtellerie.
2,7 Md€ investis en hôtellerie en France en 2024, 3+ Md€ investis en hôtellerie en France en 2025 (cbre/christie). Des chiffres records, qui s’expliquent par des performances plutôt bonnes du secteur: des chiffres d’affaires hébergement en légère hausse et le RevPAR plutôt stable.
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Les “club deal hôteliers”, eux, se multiplient en France. Ils se distribuent de moins en moins dans les salons feutrés des family office parisiens, et de plus en plus dans les salles de réunions de province remplies de CGP indépendants. Sans prendre en compte la triple-fracture qu’il porte.
Une première fracture géographique : Paris intra-muros (le marché parisien a vu son taux d’occupation monter à 82 % en 2025) puis le reste de la France (aux alentours de 67%) qui nécessite une connaissance pointue du marché local. Pas la même ligue. Pas la même opération. Pas la même méthode d’analyse.
Une seconde fracture opérationnelle : les chiffres d’affaires du secteur n'étant pas explosifs, les opérations intéressantes se développent beaucoup moins vite que le nombre d'opérateurs qui en proposent. Il y aura de la casse. Reste à savoir chez qui.
Une dernière fracture intellectuelle : le ticket d’entrée d’analyse pour un club deal hôteliers n’est pas celui d’une opération immobilière banale. L’opération ne doit pas rater son plan de création de valeur, car on est sur une mini-opération de private equity avec façade immobilière. Analyser la globalité des paramètres (exploitation, travaux, marque, pricing) nécessite un panel de compétences souvent réparti entre plusieurs experts, difficilement mobilisable en dessous de certains tickets d’entrée, d’une taille critique de cabinet.
Le club deal immobilier est en train de vivre sa ruée vers l’or : la période d'incertitude globale pour le secteur amplifie l’attractivité d’un type d’actifs qui va bien, entraînant la baisse de son ticket d’entrée (à partir de 10K€) et multiplication des opérateurs (+15 en 2025) qui promettent un enrichissement rapide (des rendement promis entre 10 et 20% / ans)
Au cœur de cet engouement, les plus attentifs verront déjà les premiers signes que certains club deals tardent à se déboucler. Le sujet aujourd’hui n’est pas d’empêcher cette ruée vers l’hôtelier mais de réduire l’asymétrie d’information avant que le marché ne fasse lui-même le tri. Club Deal Society est la pour accompagner ce mouvement.
La semaine prochaine (ou celle d’après) on verra ensemble pourquoi l'hôtellerie est particulièrement intéressante pour les clubs deals. Alors abonnez-vous.