Depuis 2022/2023, le marché immobilier a profondément changé de visage. La hausse des taux a mis fin à une longue période d’argent facile. Dans le même temps, les usages évoluent vite : les bureaux se transforment, certaines localisations décrochent, et les attentes des utilisateurs explosent - plus de services, plus de qualité, plus d’expérience.
Ces changements ne sont pas temporaires. Ils redéfinissent durablement le marché.
Et pourtant, une grande partie des modèles d’investissement n’a pas vraiment bougé.
Le bail commercial, longtemps perçu comme un refuge, n’offre plus aujourd’hui le même équilibre. Le rendement est sous pression, le risque est bien réel, et les dernières années ont montré que même les meilleures signatures pouvaient vaciller. Continuer à investir comme si de rien n’était, c’est ignorer cette nouvelle réalité.
De la même manière, certains véhicules d’investissement collectifs interrogent — les SCPI pour ne pas les citer. Derrière la promesse de diversification et de simplicité, beaucoup d’investisseurs ont découvert une forme de boîte noire, avec des contraintes de liquidité précisément au moment où ils en avaient le plus besoin. Là aussi, le modèle mérite d’être questionné.
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Dans ce contexte, une conviction s’impose : il faut reprendre la main.
Non pas par effet de mode, mais parce que les conditions de marché l’exigent. Continuer à déléguer aveuglément, accepter des stratégies standardisées, investir sans véritable maîtrise des actifs sous-jacents n’est plus adapté à l’environnement actuel.
Reprendre la main, c’est redevenir exigeant. Sur la qualité des actifs, sur la compréhension des risques, sur la manière dont la performance est réellement générée.
C’est choisir ses investissements, comprendre où se situe la création de valeur, et accepter d’assumer ses décisions.
C’est aussi sortir d’une logique passive, où l’on subit des arbitrages et des contraintes que l’on ne maîtrise pas, pour revenir à une approche plus directe, plus lisible, plus alignée avec ses propres objectifs — en termes de rendement, d’horizon et de niveau de risque.
Chez Monolithe, nous avons fait un choix clair : investir à la fois dans les murs et dans l’exploitation.
Parce que la création de valeur ne se joue plus uniquement dans le loyer. Elle se situe dans l’exploitation, dans la capacité à piloter un actif, à en optimiser l’usage, à ajuster l’offre aux attentes du marché et à capter la performance réelle.
Le modèle classique consiste à déléguer cette dimension à un locataire, en échange d’un loyer fixe. Cela peut fonctionner dans des environnements stables. Mais dans un marché en mutation rapide, cela revient souvent à abandonner une partie significative du potentiel de création de valeur… tout en conservant une exposition au risque locatif.
À l’inverse, investir en murs et fonds, c’est reprendre le contrôle de cette chaîne de valeur.
C’est ne plus dépendre d’un locataire unique pour générer du revenu, mais s’appuyer sur une performance opérationnelle diversifiée, directement liée à l’activité de l’actif. C’est aussi se donner les moyens d’agir : adapter le positionnement, faire évoluer le produit, optimiser les revenus.
Évidemment, cette approche est plus exigeante. Elle implique d’accepter une part de variabilité, de saisonnalité, et une lecture moins linéaire des flux.
Mais c’est précisément ce qui permet de reconstruire un couple rendement/risque cohérent, en phase avec les réalités actuelles du marché.
Mais c’est aussi ce qui redonne du sens — et du potentiel — à l’investissement immobilier : moins de dépendance à un locataire unique, plus de maîtrise, plus de leviers.
Après des années où tout le monde faisait à peu près la même chose, porté par l’abondance de capitaux, une nouvelle phase s’ouvre. Plus technique, plus sélective, mais aussi beaucoup plus intéressante pour ceux qui veulent vraiment comprendre ce dans quoi ils investissent.
Steve Lepine est le CEO de Monolithe, une société d’investissement spécialisée dans l’immobilier d’exploitation. Nous investissons à la fois dans les murs et dans l’activité afin de capter la performance réelle des actifs.