Le family office patrimonial de Xavier Alvarez, fort de 457 M€ d'actifs immobiliers, réoriente sa stratégie vers l'hôtellerie premium en France et à l'international. Parallèlement, il démocratise l'accès à ses deals off-market via une plateforme de co-investissement ouverte dès 20 000 €.
Trente ans après sa création, Pulsim accélère. Le groupe détient 14 actifs patrimoniaux pour 457 M€ et 50 000 m² répartis entre logement, bureaux et commerces. Mais Xavier Alvarez, fondateur et patron de cette structure familiale, a tiré les leçons du marché : face à l'incertitude sur les bureaux et le commerce, il bascule vers l'hospitalité haut de gamme. Objectif : doubler la valorisation du portefeuille d'ici cinq ans, pour atteindre 1 Md€.
Cinq nouvelles opérations sont déjà engagées, toutes centrées sur l'hôtellerie premium, en montagne comme en plaine. « On vise au minimum 30 % de création de valeur par projet », précise-t-on au sein du comité de direction restreint, composé de profils issus de Colliers, Risanamento et Icade.
Aux 2 Alpes, Pulsim a acquis l'ancien hôtel Souleil d'Or, ravagé par un incendie, pour y construire une résidence hôtelière de 3 000 m² pied des pistes. Le projet comprendra une trentaine de logements touristiques, un spa, une piscine et 44 places de parking, ainsi que 200 m² dédiés aux saisonniers. Un opérateur spécialisé montagne est en négociation, sous un schéma proche du bail commercial plutôt que du management.
Seconde opération phare : un hôtel de luxe de plus de 250 chambres au Val d'Europe, à proximité immédiate de Disneyland Paris. Co-développé avec Vinci, le projet inclut restaurant gastronomique, spa et piscine, pour une ouverture fin 2029. Un opérateur international cherchant à s'implanter en France est en pourparlers avancés.
Pulsim a également sécurisé un emplacement ski-aux-pieds à Tignes (4 600 m², permis purgé) et s'est associé à Zanzibar sur un resort de luxe de 23 hectares avec 500 mètres de plage privée.
Pour financer cette montée en puissance sans diluer son contrôle, Pulsim a lancé Pulsim & Partners, une plateforme de co-investissement immobilier désormais accessible dès 20 000 € (contre 100 000 € auparavant). Le groupe reste systématiquement majoritaire sur chaque véhicule projet, garantissant un alignement d'intérêts avec les investisseurs minoritaires.
Victor Droit, directeur général de la plateforme, met en avant un processus industrialisé : audit complet, modélisation financière, expertise indépendante et dataroom sécurisée pour chaque opération. L'objectif : lever 75 M€ avant fin 2025, notamment auprès de family offices et via les réseaux CGP.
Pulsim offre un accès rare à des deals off-market sur l'hospitalité premium, segment en tension. Le ticket abaissé à 20 K€ et la position systématiquement majoritaire du promoteur réduisent le risque d'agence. Attention toutefois à la concentration sectorielle (hospitalité exclusive) et à la liquidité limitée inhérente aux véhicules projet. À réserver aux clients cherchant décorrélation et horizon long (5-7 ans minimum).
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