La société de gestion luxembourgeoise structure un véhicule de co-investissement projet par projet, ciblant les investisseurs à la recherche d'exposition directe au développement immobilier. Le dispositif s'appuie sur l'arrivée de Romain Muller comme conseiller stratégique indépendant.
Lionstone Capital Management, société luxembourgeoise spécialisée dans le développement immobilier depuis 2019, déploie Lionstone Capital Club, une plateforme dédiée aux club deals immobiliers. Le format permet à un cercle restreint d'investisseurs de co-investir directement aux côtés de Lionstone sur des opérations individuelles, avec une structuration spécifique par projet.
L'initiative répond à une demande croissante d'investisseurs souhaitant compléter leurs allocations via fonds par des expositions plus ciblées sur des actifs ou développements spécifiques. Chaque transaction fait l'objet d'une gouvernance transparente et d'échanges réguliers entre partenaires tout au long du cycle d'investissement, de l'obtention des autorisations administratives jusqu'aux cessions forward ou VEFA.
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Lionstone revendique un track record de plus de 20 projets structurés et accompagnés depuis sa création, couvrant l'ensemble de la chaîne de valeur du développement immobilier luxembourgeois : plans d'aménagement particulier, permis de construire, ventes en état futur d'achèvement.
Le timing du lancement s'inscrit dans une phase de transformation du marché résidentiel luxembourgeois. Lionstone estime que les nouvelles conditions de marché créent des opportunités pour des investisseurs disposant de capacités en capital et capables d'accompagner des projets sur des cycles de développement complets.
Cette lecture s'apparente à une logique d'opportunisme tactique : profiter de décalages de valorisation ou de tensions sur le financement promoteur pour positionner du capital patient avec une visibilité projet par projet. Le format club deal offre un alignement d'intérêts direct entre gérant et investisseurs, sans dilution dans une structure multi-actifs.
Pour accompagner le déploiement, Lionstone a nommé Romain Muller conseiller stratégique indépendant. Via NR Real Estate, il interviendra sur l'origination d'opportunités et le développement des relations investisseurs. Son réseau dans l'écosystème financier et immobilier luxembourgeois doit contribuer au sourcing de transactions et à la levée de capitaux projet par projet.
Steve Vermeer, partner chez Lionstone Capital Management, précise : « L'environnement actuel crée des opportunités qui n'étaient pas accessibles il y a quelques années. Nous mettons en place une structure permettant aux investisseurs adéquats de les saisir avec une visibilité complète et un alignement clair des intérêts. »
Romain Muller ajoute : « Le modèle du club deal est particulièrement adapté à l'environnement de marché actuel. » Une formulation qui laisse entendre un contexte de marché sélectif, où seuls les acteurs dotés de capitaux et d'expertises opérationnelles peuvent capter les meilleures opportunités.
Pour les CGP orientés clientèle UHNW et family offices, ce type de véhicule offre une alternative aux fonds de private equity immobilier classiques, avec une granularité deal-by-deal et une exposition directe au risque promoteur luxembourgeois. À surveiller : la transparence réelle sur les fees de structuration, la liquidité limitée et la concentration géographique. Le format peut convenir à des clients cherchant à diversifier hors France avec une approche co-investissement, sous réserve de ticket minimum élevé et d'horizon long (5–7 ans minimum).