La joint-venture réunissant Eternam, Herrmann Immeubles et Atmos Capital vient de sécuriser l'acquisition d'un futur parc logistique last-mile de 25 000 m² sur une friche industrielle à Blanquefort. L'opération, structurée à 28 M€ post-travaux, illustre le repositionnement des investisseurs vers des actifs urbains flexibles plutôt que des entrepôts périphériques standardisés.
La transaction, conclue le 26 décembre 2025 selon les informations de CFNEWS Immo, porte sur un programme développé en blanc par AGC, filiale immobilière du groupe Cassous spécialisée dans la requalification de friches. Le site, implanté dans le pôle d'activités de Blanquefort au nord de Bordeaux, bénéficie d'une connexion directe à la rocade bordelaise et aux grands axes de distribution.
Le projet comprendra 5 bâtiments mêlant entrepôts last-mile et locaux d'activités, avec une certification BREEAM Very Good. Les caractéristiques techniques incluent une divisibilité par cellules, des hauteurs libres jusqu'à 10 mètres et des toitures pré-équipées pour panneaux photovoltaïques. Le calendrier prévoit une livraison échelonnée entre le T3 2026 et le T3 2027, permettant une commercialisation progressive au rythme de la demande utilisateur.
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Dans cette opération, Eternam assure la structuration et la distribution du véhicule d'investissement, tandis qu'Herrmann Immeubles et Atmos Capital portent l'asset management opérationnel. Ce n'est pas une première : les trois acteurs collaborent depuis 2023 via un véhicule dédié à la logistique, H Log Capital, déjà actif sur plusieurs opérations dont un projet aux Mureaux.
La structuration en JV avec asset managers spécialisés permet de combiner capacité de levée et expertise sectorielle pointue, un schéma devenu standard sur les opérations logistiques value-add où le risque développeur reste limité mais où l'optimisation locative exige une connaissance fine du marché utilisateur.
L'acquisition traduit trois évolutions structurelles du marché logistique français. D'abord, le retour en grâce des friches industrielles bien situées face à la raréfaction du foncier vierge et aux contraintes ZAN. Ensuite, la préférence croissante pour des formats intermédiaires et divisibles, adaptés aux besoins régionaux et au dernier kilomètre, plutôt que pour des big-box XXL mono-locataires. Enfin, la recherche d'emplacements établis dans des zones métropolitaines secondaires comme Bordeaux, perçues comme plus résilientes que les corridors logistiques saturés d'Île-de-France.
À 28 M€ post-travaux pour 25 000 m², le prix de revient unitaire reste cohérent avec les standards actuels du développement logistique certifié en zone urbaine. La structuration en blanc permet aux acquéreurs de valider les locataires avant engagement final, limitant le risque locatif tout en conservant une prime de rendement liée au profil value-add.
Cette opération confirme que la logistique urbaine reste éligible aux allocations patrimoniales diversifiées, notamment via des véhicules structurés permettant une exposition indirecte maîtrisée. Pour les CGP positionnés sur les SCPI logistiques ou les fonds immobiliers, le signal est clair : les gérants privilégient désormais les friches urbaines requalifiées et les formats flexibles plutôt que les grands entrepôts périphériques. Ce repositionnement modifie le profil risque/rendement des allocations logistiques en portefeuille.