Pendant que les projecteurs restent braqués sur l'immobilier logistique et le résidentiel, une classe d'actifs progresse discrètement mais sûrement dans les portefeuilles des investisseurs en club deals : l'infrastructure. Routes, ponts, réseaux d'énergie, fibre optique, parcs éoliens — ces actifs essentiels au fonctionnement de nos économies attirent des capitaux croissants de la part de groupes de co-investissement en quête de rendements stables et prévisibles sur le long terme.
L'attrait de l'infrastructure repose sur des caractéristiques fondamentales que peu d'autres classes d'actifs peuvent offrir simultanément.
D'abord, la visibilité des revenus. Les actifs d'infrastructure génèrent des flux de trésorerie contractuels, souvent indexés sur l'inflation, adossés à des concessions ou des contrats de long terme avec des contreparties publiques ou quasi-publiques. Un parc éolien bénéficiant d'un tarif de rachat garanti sur 20 ans ou une autoroute à péage avec une concession de 30 ans offrent une prévisibilité que même les meilleurs actifs immobiliers ne peuvent égaler.
Ensuite, la protection contre l'inflation. Dans un environnement où les investisseurs restent préoccupés par la persistance de l'inflation, les actifs d'infrastructure offrent une couverture naturelle. Les revenus sont généralement liés à des indices de prix — IPC, indices sectoriels — ou à des mécanismes de tarification réglementés qui intègrent l'évolution des coûts.
Enfin, la décorrélation. Les rendements de l'infrastructure présentent une faible corrélation avec les marchés actions et obligataires traditionnels, offrant un bénéfice de diversification réel dans un portefeuille multi-actifs.
Les club deals en infrastructure se distinguent de leurs équivalents immobiliers par plusieurs caractéristiques structurelles.
Les tailles de transaction sont généralement plus importantes. Un projet d'infrastructure — une centrale solaire, un terminal portuaire, un réseau de fibre optique — nécessite souvent des tickets d'équité de 100 à 500 millions d'euros, voire davantage. Cela conduit naturellement à des clubs de 3 à 6 investisseurs, chacun apportant entre 30 et 150 millions d'euros.
Les durées de détention sont plus longues. Là où un club deal immobilier vise typiquement un horizon de 3 à 7 ans, les investissements en infrastructure s'inscrivent dans des horizons de 10 à 25 ans, parfois plus. Cette durée allongée exige une compatibilité encore plus forte entre les membres du club, car les partenaires seront liés pour une période considérable.
La complexité réglementaire est accrue. Les actifs d'infrastructure opèrent dans des environnements fortement réglementés — licences, concessions, autorisations environnementales, tarifs encadrés. Le partenaire leader du club doit disposer d'une expertise réglementaire profonde et de relations solides avec les autorités compétentes.
Tous les segments de l'infrastructure ne présentent pas le même intérêt pour les investisseurs en club deals. Plusieurs secteurs se démarquent nettement.
C'est sans conteste le secteur le plus dynamique. Les investissements dans l'éolien terrestre et offshore, le solaire photovoltaïque, le stockage par batteries et l'hydrogène vert concentrent une part croissante des club deals en infrastructure. L'Europe s'est fixé des objectifs ambitieux de décarbonation — neutralité carbone en 2050 — et les besoins d'investissement sont colossaux, estimés à plus de 350 milliards d'euros par an sur le continent.
Les club deals sont particulièrement adaptés à ce secteur. Les projets de taille moyenne — un portefeuille de parcs solaires de 100 à 300 MW, par exemple — correspondent idéalement aux capacités d'un groupe de 3 à 4 investisseurs institutionnels. Le profil de risque est attractif : des revenus contractuels sur 15 à 25 ans, une technologie éprouvée, et un soutien réglementaire fort.
La fibre optique, les tours télécoms et les centres de données constituent le deuxième axe majeur. La demande de connectivité et de capacité de calcul est structurellement en hausse, tirée par la numérisation de l'économie, le cloud computing et plus récemment l'intelligence artificielle.
Les club deals dans l'infrastructure numérique ont explosé ces dernières années. Les tours télécoms, en particulier, se prêtent bien aux structures de club : des flux de revenus contractuels avec les opérateurs mobiles, une croissance organique liée au déploiement de la 5G, et des valorisations qui, bien qu'élevées, sont soutenues par des fondamentaux solides.
Les actifs de transport — aéroports, ports, autoroutes, infrastructures ferroviaires — restent un pilier des portefeuilles d'infrastructure. La reprise post-pandémie du trafic aérien et maritime a restauré la confiance des investisseurs dans ce segment.
Les club deals dans le transport se caractérisent par des tailles de transaction importantes et des durées de concession longues. Un club constitué pour acquérir une participation dans un aéroport régional ou un terminal portuaire s'engage typiquement pour 15 à 30 ans, avec des rendements annuels de l'ordre de 8 à 12 % en fonction du profil de risque.
Hôpitaux, écoles, bâtiments administratifs, prisons — l'infrastructure sociale offre des rendements plus modestes mais extrêmement stables, adossés à des paiements publics. Ce segment attire principalement les fonds de pension et les assureurs au sein des clubs, en raison de l'adéquation parfaite entre la durée des flux de trésorerie et leurs engagements de long terme.
L'infrastructure n'est pas exempte de risques, et certains sont propres à cette classe d'actifs.
Le risque réglementaire est le plus significatif. Un changement de politique tarifaire, une modification des subventions aux énergies renouvelables, ou une évolution des normes environnementales peuvent impacter significativement la rentabilité d'un actif. L'Espagne en a fourni un exemple douloureux en 2013 lorsque le gouvernement a rétroactivement réduit les tarifs de rachat solaires, provoquant des pertes importantes pour les investisseurs.
Le risque de construction concerne les projets greenfield — c'est-à-dire les actifs en phase de développement. Retards, dépassements de coûts, problèmes techniques : les projets d'infrastructure sont notoirement sujets à ces aléas. Les investisseurs en club deals peuvent atténuer ce risque en privilégiant les actifs brownfield (déjà opérationnels) ou en structurant des mécanismes de protection dans les contrats de construction.
Le risque technologique est émergent. Si les technologies éprouvées comme l'éolien terrestre ou le solaire présentent un risque limité, les technologies plus récentes — hydrogène vert, stockage longue durée, capture de carbone — comportent une incertitude technologique que les investisseurs doivent intégrer dans leur analyse.
Le risque de liquidité est amplifié par les durées de détention longues. Sortir d'un club deal en infrastructure avant l'échéance prévue est encore plus complexe que dans l'immobilier. Le marché secondaire pour les participations en infrastructure existe mais reste moins développé et moins liquide.
L'expérience des dernières années a permis de dégager plusieurs bonnes pratiques pour les club deals en infrastructure.
La sélection du partenaire opérationnel est primordiale. En infrastructure plus que dans tout autre secteur, l'expertise opérationnelle du lead partner est déterminante. Gérer une concession autoroutière, optimiser la production d'un parc éolien, ou déployer un réseau de fibre optique sont des activités hautement spécialisées. Le lead partner doit disposer d'équipes techniques dédiées, de relations réglementaires établies et d'un historique de performance démontrable.
L'accord de gouvernance doit anticiper la durée. Pour des investissements de 15 à 25 ans, le pacte d'actionnaires doit prévoir des mécanismes de sortie intermédiaire, des clauses de changement de contrôle pour chaque investisseur, et des procédures de résolution des conflits adaptées à une relation de très long terme.
Le financement doit être calibré avec prudence. Les actifs d'infrastructure supportent généralement des niveaux d'endettement élevés — 60 à 80 % de loan-to-value pour les actifs les plus stables — grâce à la prévisibilité de leurs flux de trésorerie. Mais un levier excessif dans un environnement de taux volatils peut compromettre un investissement par ailleurs solide.
Plusieurs tendances convergentes suggèrent que les club deals en infrastructure sont à l'aube d'une période d'expansion significative.
Les besoins d'investissement sont immenses. La transition énergétique, la numérisation, le vieillissement des infrastructures existantes et l'adaptation au changement climatique créent un pipeline de projets sans précédent. L'Union européenne estime les besoins d'investissement en infrastructure à plus de 600 milliards d'euros par an sur la prochaine décennie.
Les gouvernements ne peuvent pas tout financer. Les contraintes budgétaires post-pandémie limitent la capacité des États à financer directement ces investissements, ouvrant la porte aux capitaux privés et aux structures de partenariat.
Les investisseurs institutionnels augmentent leurs allocations. Selon Preqin, l'allocation cible moyenne des investisseurs institutionnels à l'infrastructure est passée de 5 % en 2018 à 8 % en 2025, et devrait atteindre 10 % d'ici 2028. Une part croissante de cette allocation est dirigée vers le co-investissement et les club deals.
Pour les investisseurs patients, disciplinés et bien accompagnés, les club deals en infrastructure représentent l'une des opportunités les plus convaincantes de la prochaine décennie. L'histoire est peut-être silencieuse, mais elle mérite toute votre attention.
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