Le débat est aussi vieux que l'investissement immobilier lui-même : résidentiel ou commercial ? Mais en 2026, dans le contexte spécifique des club deals, cette question prend une dimension nouvelle. La stabilisation des taux d'intérêt, la transformation des usages post-pandémie et l'évolution des attentes des locataires ont profondément redistribué les cartes entre ces deux univers. Décryptage pour les investisseurs qui doivent aujourd'hui faire un choix — ou les articuler intelligemment.
Après deux années de correction brutale en 2023–2024, le marché immobilier européen a retrouvé un semblant de stabilité. Les taux directeurs de la BCE se sont installés dans une fourchette de 2,5 à 3 %, mettant fin à l'incertitude qui paralysait les transactions. Les volumes d'investissement sont repartis à la hausse, portés par un retour de la confiance et un afflux de capitaux en quête de rendement dans un monde où les obligations offrent des rendements réels modestes.
Mais cette reprise n'a pas bénéficié à tous les segments de la même manière. Le résidentiel et le commercial empruntent des trajectoires distinctes, chacun porté par des dynamiques propres que tout investisseur en club deal doit comprendre avant de se positionner.
Le résidentiel européen bénéficie d'un avantage fondamental que peu d'autres classes d'actifs peuvent revendiquer : un déséquilibre chronique entre l'offre et la demande. La production de logements neufs en Europe est structurellement insuffisante. En France, les mises en chantier sont tombées sous la barre des 300 000 unités par an en 2025, bien en deçà des 500 000 estimés nécessaires pour répondre à la demande démographique. L'Allemagne, les Pays-Bas, le Royaume-Uni — le constat est partout le même.
Ce déficit est aggravé par des coûts de construction en hausse, des réglementations environnementales de plus en plus exigeantes, et des délais d'obtention de permis qui s'allongent. Résultat : les loyers résidentiels progressent régulièrement dans la quasi-totalité des marchés européens, offrant aux investisseurs une croissance organique des revenus rare dans l'immobilier.
Le résidentiel institutionnel se décline en plusieurs sous-segments, chacun avec ses caractéristiques propres.
Le build-to-rent (BTR) est le segment star. Des immeubles entiers conçus et gérés pour la location longue durée, avec des services intégrés — conciergerie, espaces de coworking, salles de sport. Les club deals en BTR se sont multipliés dans les grandes métropoles européennes. Le format est idéal pour les clubs : des tickets unitaires de 20 à 80 millions d'euros, des revenus prévisibles, et une gestion opérationnelle standardisée.
Le logement étudiant reste un créneau prisé. La croissance continue des effectifs universitaires, l'internationalisation des parcours académiques et l'offre chroniquement insuffisante de logements étudiants de qualité maintiennent une tension locative favorable. Les transactions en club deal dans ce segment visent souvent des portefeuilles de résidences proches de campus majeurs.
Le senior living émerge comme le segment de conviction à long terme. Le vieillissement démographique européen est un fait implacable : d'ici 2040, un Européen sur quatre aura plus de 65 ans. Les besoins en résidences services pour seniors, maisons de retraite médicalisées et logements adaptés vont exploser. Quelques club deals précurseurs se positionnent déjà, mais le segment reste sous-investi par rapport à son potentiel.
Le coliving et la colocation haut de gamme ciblent les jeunes actifs urbains confrontés à des loyers inabordables pour des appartements individuels. Ce format, encore émergent, séduit les investisseurs en quête de rendements supérieurs au résidentiel classique.
Les rendements prime en résidentiel européen se situent entre 3,5 et 4,5 % selon les marchés et les sous-segments. C'est moins que le commercial, mais la stabilité des flux et la croissance des loyers compensent largement. Sur un horizon de 5 à 7 ans, les TRI nets en club deal résidentiel visent typiquement 8 à 12 %, portés par la combinaison de revenus réguliers et de plus-values à la sortie.
Le résidentiel n'est pas sans risque, et certains sont propres à cette classe d'actifs.
Le risque réglementaire est le principal. L'encadrement des loyers se généralise en Europe — Paris, Berlin, Amsterdam, Barcelone ont tous mis en place des mécanismes de plafonnement. Ces régulations limitent la capacité des investisseurs à capturer la pleine valeur de marché et peuvent réduire significativement les rendements projetés. Tout club deal résidentiel doit intégrer le risque d'un durcissement réglementaire dans ses scénarios.
Le risque de gestion est souvent sous-estimé. Gérer 200 locataires individuels est autrement plus complexe que gérer 5 locataires commerciaux. Les impayés, la rotation, l'entretien courant, la conformité réglementaire — la charge opérationnelle est lourde et nécessite un gestionnaire professionnel compétent.
Le risque de construction concerne spécifiquement les opérations de développement. Les retards de chantier et les dépassements de budget sont monnaie courante dans le résidentiel neuf, érodant les rendements initialement projetés.
L'immobilier commercial en 2026 ne ressemble plus à celui d'il y a cinq ans. La pandémie a accéléré des tendances structurelles qui ont profondément redistribué l'attractivité des différents segments.
Les bureaux restent le sujet le plus débattu. Le travail hybride s'est durablement installé : en Europe, les taux d'occupation des bureaux se stabilisent entre 60 et 75 % selon les marchés, bien en deçà des niveaux pré-pandémie. Cela ne signifie pas que le bureau est mort — mais il s'est polarisé. Les immeubles prime, récents, bien localisés, offrant des espaces flexibles et des services aux occupants, affichent des taux de vacance inférieurs à 5 % et des loyers records. À l'inverse, le stock secondaire et tertiaire souffre de taux de vacance à deux chiffres et de perspectives de dépréciation continue.
Pour les club deals, cette polarisation est à la fois un risque et une opportunité. Les investisseurs avertis ciblent le "core+" bureau — des actifs bien situés nécessitant une rénovation ou un repositionnement pour atteindre le standard prime. Ces opérations de création de valeur sont idéalement adaptées au format club deal : un horizon de 3 à 5 ans, une transformation identifiable, et une sortie vers des investisseurs core prêts à payer la prime qualité.
La logistique poursuit sa trajectoire exceptionnelle, comme nous l'analysions dans notre article dédié. Les rendements ont comprimé mais la demande structurelle reste intacte.
Le commerce se divise en deux mondes. Le retail de destination — centres commerciaux régionaux, grands magasins — continue de souffrir de la concurrence du e-commerce et de l'évolution des comportements d'achat. En revanche, le commerce de proximité — pieds d'immeuble en centre-ville, retail parks de périphérie, supermarchés alimentaires — a démontré une résilience remarquable. Les rendements y sont attractifs (5,5 à 7 %) et les locataires solides. Quelques club deals opportunistes se positionnent sur ce créneau.
L'hôtellerie a achevé sa reprise post-pandémie. Le RevPAR européen a dépassé les niveaux de 2019, porté par un tourisme international record et une montée en gamme de la demande. Les club deals hôteliers ciblent principalement le segment lifestyle et boutique dans les capitales européennes, avec des tickets de 15 à 60 millions d'euros.
Les rendements commerciaux sont structurellement supérieurs au résidentiel, reflétant un risque perçu plus élevé. En prime, les fourchettes en 2026 s'établissent à 4,0 à 4,5 % pour la logistique, 4,5 à 5,5 % pour les bureaux prime, 5,5 à 6,5 % pour le commerce de proximité, et 5,0 à 6,5 % pour l'hôtellerie. Les TRI cibles en club deal commercial visent 10 à 16 %, avec une composante plus importante de création de valeur active par rapport au résidentiel.
Le risque de vacance est le plus évident. Un locataire commercial qui part laisse un local vide pendant des mois, voire des années. Les périodes de franchise, les travaux d'aménagement et les coûts de commercialisation pèsent lourdement sur les rendements. En résidentiel, un appartement se reloue en quelques semaines. En commercial, un plateau de bureaux peut rester vide 12 à 18 mois.
Le risque d'obsolescence est structurel. Les normes environnementales (décret tertiaire en France, MEES au Royaume-Uni), les attentes des locataires en matière de services et de flexibilité, et l'évolution rapide des usages rendent le stock commercial obsolète plus rapidement que par le passé. Les coûts de remise aux normes et de repositionnement peuvent être considérables.
Le risque de concentration locative est inhérent au commercial. Un immeuble de bureaux avec 3 locataires ou un commerce avec un locataire unique expose l'investisseur à un risque de perte de revenus significatif en cas de défaillance. La diversification des revenus est naturellement plus forte en résidentiel.
Pour les investisseurs en club deal qui doivent arbitrer, voici les critères de décision essentiels.
Le résidentiel l'emporte nettement. La granularité des revenus (centaines de locataires vs quelques-uns), la profondeur de la demande locative et la faible corrélation avec les cycles économiques offrent une stabilité que le commercial ne peut égaler. Un immeuble résidentiel bien situé maintiendra un taux d'occupation de 95 %+ même en récession. Un immeuble de bureaux peut voir sa vacance doubler en période de stress.
Le commercial offre des rendements bruts supérieurs et un potentiel de création de valeur plus important, mais avec une dispersion des résultats plus large. Les meilleurs club deals commerciaux surperforment largement les meilleurs club deals résidentiels. Mais les pires commercial deals sont bien plus douloureux que les pires résidentiels.
Le résidentiel est plus intensif opérationnellement au quotidien (nombre de locataires, turnover, maintenance), mais les décisions sont plus simples. Le commercial est moins intensif en gestion courante mais chaque décision — renouvellement de bail, travaux, repositionnement — est plus lourde et plus conséquente.
Les deux segments offrent une liquidité raisonnable pour des actifs de qualité. Le résidentiel bénéficie d'un bassin d'acheteurs plus large (institutionnels et privés), tandis que le commercial en prime attire une forte demande institutionnelle mais un pool d'acheteurs plus restreint.
Le résidentiel, avec ses rendements plus faibles, est mécaniquement plus sensible aux variations de taux d'intérêt. Une remontée de 100 points de base des taux aura un impact proportionnellement plus important sur la valorisation d'un actif à 4 % de rendement que sur un actif à 6 %.
Les investisseurs les plus sophistiqués ne choisissent pas entre résidentiel et commercial — ils combinent les deux dans une allocation réfléchie.
Une approche courante consiste à utiliser le résidentiel comme socle de stabilité — 50 à 60 % de l'allocation immobilière en club deal — complété par des positions commerciales tactiques ciblant la création de valeur. Le résidentiel génère des flux réguliers et une appréciation progressive ; le commercial apporte le surplus de rendement et les opportunités de transformation.
Cette approche nécessite de participer à plusieurs club deals simultanément, ce qui implique des tickets unitaires suffisamment dimensionnés pour ne pas sur-concentrer le portefeuille sur une seule opération. Un investisseur disposant de 5 millions d'euros à allouer en club deals pourrait, par exemple, répartir 1,5 million sur deux opérations résidentielles et 2 millions sur une opération commerciale, en conservant une réserve.
Le contexte actuel — taux stabilisés, reprise des volumes, retour de la confiance — favorise les deux segments, mais avec des nuances importantes.
Le résidentiel reste le choix de conviction pour les investisseurs privilégiant la sécurité et la régularité des flux. Le déséquilibre offre-demande est un moteur de long terme que ni les régulations ni les cycles économiques ne parviendront à inverser. Les club deals en BTR et en logement étudiant offrent aujourd'hui un couple rendement-risque particulièrement attractif.
Le commercial offre les meilleures opportunités de création de valeur pour les investisseurs prêts à assumer plus de risque et de complexité. Le repositionnement de bureaux, le retail de proximité décote et l'hôtellerie lifestyle sont les segments à surveiller de près.
Dans les deux cas, les principes fondamentaux des club deals s'appliquent : choisissez vos partenaires avec soin, structurez la gouvernance rigoureusement, et ne sous-estimez jamais l'importance de la gestion opérationnelle. Le meilleur actif du monde, mal géré ou mal gouverné, produira des résultats décevants.
L'immobilier en club deal reste, en 2026, l'un des moyens les plus efficaces de déployer du capital privé avec transparence, contrôle et rendement. Reste à choisir le bon terrain de jeu — ou mieux, à jouer sur les deux tableaux.
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